Nauji būstai Vilniuje nebūtinai statomi ten, kur gyventi patraukliausia. Pašilaičiuose vienas po kito kyla nauji kvartalai, o gerokai arčiau centro esančiose Karoliniškėse naujų projektų – vos keli. Pasak nekilnojamojo turto (NT) bendrovės „Realco“ Projektavimo departamento vadovės Rimos Kerienės, tokį skirtumą lemia ne vien pirkėjų paklausa ar vystytojų norai – svarbūs ir miesto Bendrasis planas, želdynai, rajono savitumas, infrastruktūra ir kam priklauso teritorija.
„Pirkėjas paprastai mato tik galutinį rezultatą – pastatą, sutvarkytą aplinką ir infrastruktūrą. Tačiau retas žino, kiek etapų reikia pereiti, kol konkrečioje vietoje atsiranda projektas. NT vystymas nėra tiesiog sklypo įsigijimas, statyba ir pardavimas – projektas turi atitikti miesto planus, derėti prie konkretaus rajono charakterio, kraštovaizdžio ir aplinkinio užstatymo“, – pažymi R. Kerienė.
Vyriausioji Vilniaus miesto savivaldybės architektė Laura Kairienė pabrėžia, kad plėtros sėkmė nėra naujų butų skaičius. Vienur formuojami nauji kvartalai, kitur konvertuojamos buvusios pramoninės teritorijos, o tankiai apgyvendintuose rajonuose svarbiau atnaujinti esamą aplinką.
„Miesto užduotis – užtikrinti, kad ten, kur statomas būstas, kurtųsi kokybiška gyvenamoji aplinka, infrastruktūra ir geras susisiekimas, o plėtra neištrintų rajonų skirtumų. Svarbu įvertinti, kas konkrečioje vietoje žmonėms vertinga ir ko trūksta: kartais tai reiškia intensyvesnę statybą, kartais – sprendimą papildomai netankinti ir investuoti į jau susiformavusio rajono kokybę“, – sako ji.
Pasak L. Kairienės, miesto vystymo galimybes nustato Vilniaus bendrasis planas – jis apibrėžia užstatymo parametrus, saugomas žaliąsias teritorijas, gatves, viešąsias erdves, o konkretų investicinį sprendimą priima žemės savininkas ar plėtotojas.
Bendrasis planas – pagrindinis savivaldybės teritorijų planavimo dokumentas. Jis nustato, kuriose vietose gali kurtis gyvenamieji, darbo ar visuomeniniai pastatai, kur turi likti žaliosios zonos ir kur planuojamos naujos gatvės. Konkrečių sklypų sprendiniai vėliau tikslinami žemesnio lygmens planais. Informaciją apie teritorijų planavimą skelbia Vilniaus miesto savivaldybė.
„Naujieji Pašilaičiai“ – pavyzdys, kaip plėtra nukreipiama nuo fragmentiško „sklypas po sklypo“ vystymo į vientisą rajono formavimą, numatant būstą, paslaugas, infrastruktūrą, darbo vietas. Miestas nustato taisykles ir viešąjį interesą, o rinka – kada ir kokiu tempu teritorijos vystomos“, – aiškina ji.
Kodėl Pašilaičiai plečiasi, o Karoliniškės – ne?
R. Kerienė neslepia, kad net ir radus laisvą, neužstatytą valstybinės žemės sklypą senesniame, jau susiformavusiame miegamajame rajone, jame įgyvendinti projektą gali būti labai sudėtinga.
„Mes tokius įsigyti siūlomus sklypus vertiname atsargiai, nes tokių rajonų senbuviai dažnai yra labai kritiškai nusiteikę jų nusistovėjusios aplinkos pokyčiams. Tokiu atveju vystytojas tampa situacijos įkaitu su neapibrėžtam laikui „užšaldytomis“ investicijomis“, – pastebi „Realco“ atstovė.
L. Kairienė paaiškina, kad naujos statybos intensyvumą lemia ne tik rajono patrauklumas ar atstumas iki centro, bet ir urbanistinė struktūra bei plėtrai tinkama žemė. Pavyzdžiui, Pašilaičiuose galimybę formuoti naujus kvartalus sudarė buvusių garažų ir sandėliavimo teritorijų transformacija.
„Bendrasis planas Pašilaičiuose numato intensyvesnę plėtrą. Papildomą impulsą rajonui suteikia ir Šiaurinės gatvės projektas, gerinsiantis susisiekimą bei investicinį patrauklumą. Svarbiausia dabar – kokios kokybės miesto dalis čia bus sukurta, kad Pašilaičiai vystytųsi ne kaip dar vienas gyvenamasis pakraštys, o kaip visavertė, mišri ir savarankiška miesto dalis“, – pažymi vyr. architektė.
Pasak jos, Karoliniškėse situacija yra priešinga: didžioji rajono dalis jau susiformavusi, joje daug viešųjų erdvių, kraštovaizdžio draustinis ir kitos miestui svarbios žaliosios teritorijos. Taigi gera lokacija nereiškia, kad ten yra daug statybai tinkamos žemės. Kraštovaizdžio draustinis yra saugoma teritorija, kurioje siekiama išsaugoti vertingą gamtinį ar kultūrinį kraštovaizdį, todėl statyba ir kita ūkinė veikla joje griežtai ribojama.
„Rajonas gali būti gerai pasiekiamas, turėti mokyklas, prekybą ir viešąjį transportą, tačiau jame gali beveik nebūti tinkamų sklypų. Todėl Karoliniškėse labiau orientuojamasi į esamos struktūros gerinimą, atnaujinimą ir papildymą“, – nurodo Vilniaus savivaldybės atstovė.
Skirtingose vietose – savitas kontekstas
Anot vyr. architektės, NT vystymą gali paskatinti ar apsunkinti Bendrojo plano reikalavimai – užstatymo intensyvumas, tankis, aukštis, privažiavimai, infrastruktūros pajėgumai, paslaugų prieinamumas. Įtakos turi ir saugomos teritorijos, paveldas, želdynai bei architektūros reikalavimai.
„Skirtingose miesto dalyse projektams keliami skirtingi lūkesčiai: Senamiestyje svarbus istorinis siluetas ir paveldas, Fabijoniškėse – modernistinė struktūra ir žaliosios erdvės, Šnipiškėse – istorinis medinis užstatymas kartu su šiuolaikinio miesto plėtra. Nauja architektūra neprivalo imituoti esančių pastatų – ji gali būti šiuolaikiška, bet suprasti vietą, į kurią ateina. Svarbi ne vien fasado estetika, bet ir pastato santykis su gatve, želdynais, viešosiomis erdvėmis, rajono charakteriu“, – sako L. Kairienė.
Todėl, pasak pašnekovės, du vienodo dydžio sklypai panašiu atstumu nuo centro gali turėti visai skirtingą plėtros potencialą ir pareikalauti daugiau projektavimo bei derinimo. Miesto užduotis – ne suvienodinti rajonus, o stiprinti jų vertes ir spręsti trūkumus. Plėtrą lėtina ir fragmentuota nuosavybė: kai teritorija suskaidyta į daug sklypų, dėl jos naudojimo turi sutarti keli savininkai.
„Savivaldybės ar valstybinė žemė nėra tiesiog perduodama būsto plėtotojams – jos įsigijimą ir nuomą nustato teisinė tvarka. Be to, viešosios žemės reikia mokykloms, gatvėms ir kitai infrastruktūrai. Pastačius kelis tūkstančius naujų būstų gali prireikti naujo darželio ar parko, todėl, visą tinkamą žemę panaudojus statyboms, miestui ją tektų įsigyti sudėtingesnėmis sąlygomis“, – nurodo L. Kairienė.
Svarbus ir ekonominis projekto įgyvendinamumas – žemės kaina, griovimo ar užteršto grunto tvarkymo kaštai, finansavimo sąlygos ir būsto paklausa. Todėl, pasak vyr. architektės, Bendrojo plano numatytas užstatymo intensyvumas savaime nereiškia, kad toks statybos mastas bus įgyvendintas.
„Realco“ Projektavimo departamento vadovė priduria, kad vystytojui svarbi ne tik sklypo įsigijimo kaina, bet ir visas jo plėtros potencialas – ar projekto vieta patraukli būsimiems gyventojams, kokia yra konkurencinė aplinka, kokia susisiekimo, inžinerinės bei socialinės infrastruktūros plėtra suplanuota Bendrajame plane, kokie projektavimo, derinimo ir sklypo paruošimo darbai bus reikalingi, kiek laiko jie užtruks ir kiek papildomų sąnaudų pareikalaus.
„Priklausomai nuo projekto vietos, skiriasi ir klientų poreikiai bei lūkesčiai. Pavyzdžiui, „Just-In“ projekto pirkėjas vertina, kiek laiko užtruks nueiti iki artimiausios parduotuvės ar viešojo transporto stotelės, ar jo vaikai galės savarankiškai ir saugiai pasiekti mokyklą, būrelius. Taip pat svarbus efektyvus, kompaktiškas buto suplanavimas už nusimatytą jo įsigijimo kainą“, – pamini R. Kerienė.
Pasak jos, „Just-In“ taip pat puikiai iliustruoja, kiek laiko gali užtrukti kelias nuo idėjos iki statybų: architektūrinė projekto idėja atrinkta 2022 m., projektiniai pasiūlymai paviešinti 2023 m., o pirmojo etapo statybos pradėtos 2025 m. Tarp šių taškų – teritorijos detaliojo plano projektavimas, architektūrinis konkursas, visuomenės informavimas, derinimai, techninis projektas ir leidimai. Kitaip tariant, iki pirkėjui matomo rezultato gali būti keleri metai darbo.
Detalusis planas – teritorijų planavimo dokumentas, kuriuo konkrečiam sklypui ar kvartalui nustatomi tikslesni užstatymo, aukščio, tankio ir naudojimo reikalavimai. Jo rengimas viešinamas, todėl rajono gyventojai gali susipažinti su sprendiniais, teikti pastabas ir dalyvauti viešame svarstyme. Tokia tvarka padeda įvertinti naujos statybos poveikį aplinkai dar prieš gaunant statybos leidimą.
„Vis dėlto ilgas procesas savaime nereiškia, kad laikas prarandamas. Gerai įsivertinus ir susiplanavus darbus, projekto rengimo metu galima jo nemažai sutaupyti. Labai naudinga kuo ankstesniame etape pradėti diskusijas su miesto vyr. architektės biuru, kitomis institucijomis bei visuomene ir kartu ieškoti geriausio sprendimo miestui, gyventojams ir vystytojui“, – nurodo „Realco“ atstovė.
„Realco“ – viena didžiausių nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių Lietuvoje. Šiais metais veiklos 20-metį mininti įmonė plėtoja gyvenamosios, visuomeninės ir komercinės paskirties projektus, kurie išsiskiria aukšta kokybe, inovatyviais sprendimais ir dėmesiu klientų poreikiams tiek Lietuvoje, tiek už jos ribų.
